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【房地產】雅生活服務:收購中民物業,躍居行業龍頭

2019-11-07 07:32:13 點擊: 來自:行云流水

來源:天風研究

※?雅生活服務:中高端物業服務龍頭企業,擬收購中民物業

雅生活服務成立于1997年,2018年2月紅籌分拆在港股上市,是國內定位中高端的物業服務領先企業。2018年實現營收33.79億元,同比增長91.70%;實現歸母凈利潤8.01億元,同比增長176.48%。公司毛利率、凈利率持續上行,體現盈利能力優化,18年毛利率38.20%,凈利率23.99%。公司9月26日公告,擬以不超過20.6億元的固定對價+可變對價收購中民物業60%股權及新中民物業60%股權,收購完成后公司業績及在管面積將實現翻倍增長。

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※?物業管理業務:量價雙升疊加運營效率改善帶來業績穩步上升,收購成功后在管面積將逾5億,躍居行業龍頭

公司管理面積快速增長,截至19年上半年,公司在管面積2.11億平方米,合約面積3.25億平方米。主要來自1)公司兩大股東雅居樂集團、綠地集團穩定輸送物業面積;2)第三方開發商拓展順利,中標率每年提高;3)收并購帶來大量物業面積。若成功收購中民物業及新中民物業,雅生活在管面積將超5億平方米,躍居行業龍頭。價格端略有提升,截至2019年6月30日,來自雅居樂集團及綠地控股住宅物業項目管理費單價中位數為3.04元,較2018年提高0.05元,來自第三方開發商的住宅項目管理費單價中位數為2.04元,較2018年提高0.18元。價格端增長主要系1)業態結構調整釋放紅利,公司非住宅型物業在管面積占比不斷提升,帶動價格端優化。2)外拓項目質量優化,單價提升。3)高品質服務提高客戶滿意度,帶來較高的議價能力。四化措施降低人力成本,實現降本增效。公司人力成本占比約60%,實施管理數字化、服務專業化、流程標準及操作機械化四大措施,有效降低成本率,提高運營效率,帶來盈利能力優化。

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※?增值業務:“1+N”戰略豐富業務組合,提高公司盈利空間

物業服務具備“剛需+長周期”的消費特征,公司以物業管理為基,孵化多元化增值業務,可保證長周期下業績持續增長的后勁。1)外延增值業務增長強勁,18年營收占比已超四成,其中營銷代理業務大幅拉高板塊毛利。2)社區增值業務為輕資產模式,布局新型社區經濟服務生態圈。版塊毛利率不斷提升,2018年達51%,帶動公司整體毛利率上行。3)一站式平臺聯動公司三大業務線,提高客戶滿意度和粘性。

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※?盈利預測及估值

我們預計公司2019-2021年實現歸母凈利潤11.01/14.95/19.97億元,對應EPS0.83/1.12/1.50元/股。若2020年成功收購中民物業、新中民物業,預計19-21年備考歸母凈利潤11.01/18.73/26.71億元。參考可比公司2020年估值一致性預期,給予雅生活服務24倍PE,對應2020年目標價為26.88元,即29.99港元(匯率參考2019年11月4日,1港元=0.8963元人民幣)。

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風險提示:第三方開發商業務拓展不及預期,外拓業務質量不及預期,收購中民物業及新中民物業不順利,業務整合效果不佳。

證券研究報告《房地產:雅生活服務:收購中民物業,躍居行業龍頭》

對外發布時間:2019年11月06日

報告發布機構 天風證券股份有限公司(已獲中國證監會許可的證券投資咨詢業務資格)

陳天誠 SAC執業證書編號:S1110517110001

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