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綠地銷售5000億“要黃”?三四線商辦成絆腳石

2019-10-25 20:16:17 點擊: 來自:面朝陽光

  綠地銷售5000億“要黃”?三季度銷售猛降36% 三四線商辦成絆腳石

  來源: 時間財經 

  原創: 陳世愛

  要提前做好回籠資金。

綠地銷售5000億“要黃”?三四線商辦成絆腳石

  綠地三季報透著絲絲涼意。

  10月24日,綠地控股集團股份有限公司(簡稱“綠地控股”)發布了2019年前三季度報告顯示,1-9月綠地實現合同銷售金額2345.53億元,較去年同期的2670億元減少12.1%。其中,第三季度綠地的合同銷售金額668.68億元,比去年同期減少35.8%。

  這在房企中較為少見。克而瑞數據顯示,雖然今年“金九銀十”并不突出,但百強房企在9月全面發力,推案量上升、促銷力度加大,銷售基本表現良好。9月,Top100房企銷售操盤業績規模9231.7億元,較8月環比上升近23%,增幅較去年同期提升明顯。

  但綠地控股9月錄得銷售額202億元,同比下降63%,環比減少33%。今年前9月銷售額共計3439億元,同比下降9%。成為了唯一一家三個核心增幅均為負值的企業,降幅也以“絕對優勢”排在第一位。

  綠地集團成立于1992年,2014年是綠地控股最為輝煌的時刻,其以2408億元的銷售成績坐上榜首位置,終結了連續多年以萬科為首的地產時代。2015年借殼金豐投資上市,綠地控股市值一度超過3000億元,成為當時全球第一大上市房企。

  正因為曾經的輝煌,后續綠地控股的銷量和市值一路下降時,被業內稱為掉隊者。2018年,綠地控股開始奮起直沖,當年斥資917億元拿地,提出未來三年房地產業務確保年均銷售規模保持在5000億元以上的目標。

  一努力似乎反而暴露了問題。某Top5房企管理層對時間財經稱,綠地控股的存貨和產品結構出現了問題,在三四線城市的項目比較多,且以商業為主,這導致公司資金鏈現在也有些問題。

  綠地控股董秘辦公室回應時間財經稱,三季銷售問題以財報公示為準。

綠地銷售5000億“要黃”?三四線商辦成絆腳石

  三四線土儲占比較高

  在房地產行業,綠地控股有自己的個性,相對于萬科以基本盤“住宅”為功守道,萬達強在綜合商辦項目,綠地則幾乎等同于高樓和基建的代名詞。

  前三季度,綠地房地產主業實現營業收入1262億元,同比增長21%;基建產業實現營業收入1389億元(內部抵消后),同比增長38%,利潤總額31億元,同比增長78%。這也是繼2018年上半年后,綠地基建業務的營收再次超越地產主業。

  業內對綠地控股大力發展基建業務,基本持符合“一帶一路”政策,但凈利潤率有待提高的觀點。但是其地產項目卻暗藏隱憂。

  克爾瑞研究員朱一鳴、李丹曾分析稱,2016年,綠地控股聚焦一二線,新增土儲中一二線占比近九成。2017年開始至2018年,綠地加碼三四線,以高鐵新城為主線投入一批“短平快”項目。

  截至2018年底,綠地控股持有待開發土地面積2667.92萬平方米。從區域分布看,三四線城市土地儲備面積占比最高,達47%,可對比的是,一線城市土地儲備面積占比約為12%,二線城市占37%,海外項目占4%。

  具體來看,綠地控股2018先后獲取了安徽宿州及亳州、廣東陽江、重慶萬州及涪陵、湖南長沙及株洲、江西贛州及萍鄉、湖北咸寧、四川宜賓等15個高鐵站項目。

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  但是隨著經濟轉型,樓市轉冷,三四線市場熱度似乎提前達到了頂峰轉而向下,該策略陷入被動局面。

  嚴躍進對時間財經表示,綠地控股此前對于三四線城市的投資一直不太堅定,偏于保守,可以說是錯過此類城市投資的市場紅利。但目前三四線的項目去化問題,要格外關注。

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  商辦項目去化難?

  聯合資信評級報告顯示,綠地控股開發產品規模大,三四線城市項目占比高,后續項目銷售受行業景氣度和調控政策影響具有不確定性。且該公司目前在建項目待投資規模很大,與之對應的在售項目如果不能順利進行銷售,對公司資金周轉形成很大壓力。

  資金方面,三季度報告期末,綠地控股剔除預收賬款后資產負債率81.50%,較去年期末下降2.90個百分點,凈負債率173.05%,較去年期末提升1.22個百分點。相對自身而言,綠地控股的負債情況基本保持穩定,但與萬科、保利等國企相比,綠地控股的負債率仍處于高位。

  前三季度,綠地控股貨幣資金823.77億元,對短債及一年內到期非流動負債之和覆蓋率為91.89%,較去年期末的86.38%的覆蓋率有一定改善,但未達到100%。

  此外,受今年銷售額下滑的影響,綠地控股前三季度經營活動現金流凈額為91.26億元,同比大幅減少70.53%。

  顯然,加快銷售很關鍵。據第一財經報道,綠地控股為了四季度沖擊銷售規模,在整個集團拿出5000萬作為營銷獎勵,下放給各個事業部,以激勵營銷條線沖擊年度規模。

  在8月底的中期業績會上,綠地控股管理層在回答能否完成銷售目標時稱,8、9月開始,公司將加大推盤量,預計將大概率完成全年銷售目標。但截至9月,綠地控股的完成度接近5000億元目標的69%。去年四季度,綠地控股銷售規模約為1205億元,而今年四季度需完成1561億元,增幅近30%,按今年前三季度的情況來看,并不容易。

  優淘城總裁薛建雄曾公開表示,綠地前幾年做了很多商辦項目,這些項目銷售不理想,留下很多資產,這是拖累綠地控股業績的核心原因,公司應下決心專門處置這些資產,變成現金流。

  綠地控股2019年半年報顯示,公司房地產主業合同銷售金額中,住宅占比65%,商辦占比35%;合同銷售面積中,住宅占比76%,商辦占比24%。

  上述Top5房企管理層也稱,商業的銷售一般會慘過住宅,綠地控股四季度要加碼促銷,也得拿住宅下手。

  薛建雄稱,綠地控股這幾年通過產業小鎮和養老等模式在大量圈地,雖然短期能有明顯的業績提升,但同樣會帶來大量持資產和難于銷售掉的商辦資產。綠地應該提前做好相關資金回籠準備。

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